不推荐买公寓的原因主要涉及产权、使用限制和投资价值等方面。以下是详细的分析：
产权年限较短：住宅类房产通常拥有70年的产权，而公寓的产权年限一般为40年或50年。这意味着公寓的土地使用权相对较短，到期后如何续期以及需要支付多少费用尚存在不确定性。
使用限制较多：公寓往往被规划为商业用途，可能无法享受与普通住宅相同的配套设施和服务。例如，一些地方的公寓不能落户口，子女入学受到限制；同时，水电费标准也可能按照商用标准收取，比民用贵。
贷款条件不利：银行对公寓按揭贷款的要求通常比普通住宅更严格，首付比例较高（一般为五成甚至更高），且贷款年限较短（最长10-20年）。此外，利率可能会有所上浮，增加了购房者的经济负担。
居住体验较差：由于设计初衷并非完全针对自住需求，很多公寓在户型布局、采光通风等方面不如普通住宅舒适。并且，物业管理水平参差不齐，邻里结构复杂，可能存在噪音干扰等问题。
升值空间有限：从长期来看，公寓的投资回报率较低，其市场价格波动幅度小，难以像优质地段的商品房那样实现显著增值。当转售时，受众群体较小，流动性较差，导致资产变现困难。
综上所述，除非是特定情况下的过渡性选择，否则普通购房者应谨慎考虑购买公寓作为主要居所或投资标的。